A. TỔNG QUAN NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆP

Theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành ngày 28/05/2022, Khu công nghiệp (KCN) là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp. Một số loại hình KCN bao gồm:

• Khu chế xuất là KCN chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, cung ứng dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu; được ngăn cách với khu vực bên ngoài theo quy định áp dụng đối với khu phi thuế quan quy định tại pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu.
• Khu công nghiệp hỗ trợ là KCN chuyên sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ và cung ứng dịch vụ cho sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ; có tối thiểu 60% tổng diện tích đất công nghiệp của KCN được sử dụng để thu hút các dự án đầu tư sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ theo.
• Khu công nghiệp sinh thái là KCN, trong đó có DN trong KCN tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn và sử dụng hiệu quả tài nguyên, có sự liên kết, hợp tác trong sản xuất để thực hiện hoạt động cộng sinh công nghiệp.
• Khu công nghiệp công nghệ cao là KCN thu hút các dự án đầu tư công nghệ cao, CNTT thuộc Danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công nghệ khuyến khích chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ …

Bất động sản Khu công nghiệp (BĐS KCN) được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng KCN, xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp. Đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Theo Khoản 2, điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

• Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
• Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
• Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Quy trình pháp lý đầu tư KCN (Hình 1)

Việc Chính phủ ban hành Nghị định 35/2022/NĐ-CP thay thế Nghị định 82/2018/ NĐ-CP là tín hiệu tích cực từ phía nhà điều hành với việc bỏ bớt thủ tục thành lập KCN nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho các nhà phát triển. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và UBND tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN. Mặc dù vẫn còn một số vướng mắc chưa được hoàn toàn giải quyết, chúng tôi cho rằng việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương, có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các KCN, đặc biệt khi mà các KCN sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.

B. LỢI THẾ THU HÚT CỦA KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Việt Nam hiện tại vẫn là một nền kinh tế đang phát triển và có nền sản xuất công nghiệp non trẻ, phụ thuộc khá nhiều vào dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Kể từ khi Việt Nam thông qua luật Đầu tư nước ngoài năm 1987, luồng vốn FDI đã mang lại sức sống năng động, tươi mới cho nền kinh tế và vai trò của FDI trong tăng trưởng GDP ngày càng quan trọng.

Giai đoạn từ năm 1986 – 2022, Việt Nam đã thu hút được khoảng 438,7 tỷ USD vốn FDI, trong đó 274 tỷ USD đã được giải ngân. Trong năm 2022, khu vực FDI đóng góp vào GDP lên tới 19,41%, ngoài ra, tổng kim ngạch XNK của khối FDI đạt 506,83 tỷ USD, tăng 9,3% (tương ứng tăng 43,2 tỷ USD) so với năm 2021. Các doanh nghiệp FDI xuất khẩu đạt 273,63 tỷ USD, tăng 11,6% (tương ứng tăng gần 28,5 tỷ USD) so với năm 2021, chiếm tới 73,7% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước. Nhiều Tập đoàn kinh tế nước ngoài lớn đầu tư các dự án sản xuất công nghiệp tại Việt Nam ngày càng có sức ảnh hưởng lớn tại nhiều tỉnh thành như Samsung, LG, Intel, Honda, Canon, Pepsi, Heineken … (Hình 2)

Có thể thấy Tiềm năng tăng trưởng của Ngành BĐS Khu công nghiệp Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào việc thu hút vốn đầu tư FDI vào Việt Nam, đặc biệt là dòng vốn đầu tư xây dựng các nhà máy sản xuất trong các lĩnh vực công nghiệp, chế biến chế tạo, điện tử … Một số lợi thế thu hút dòng vốn FDI của Việt Nam bao gồm:

1. Vị trí chiến lược cho giao thương quốc tế

Việt Nam nằm ở vị trí huyết mạch của nền kinh tế khu vực ASEAN, nơi có các nền kinh tế phát triển mạnh và năng động, là động lực tăng trưởng của khu vực và thế giới. Với lợi thế “mặt tiền” trông ra Biển Đông, Việt Nam đóng vai trò then chốt về kinh tế và cung ứng dịch vụ logistics cho các quốc gia trong và ngoài khu vực. Ngoài ra, Việt Nam cũng nằm trong trục chính của Hành lang kinh tế Đông – Tây kết nối Thái Bình Dương và Ấn Độ Dương, tạo ra tiềm năng to lớn trong việc phát triển kinh tế – xã hội của các nước thuộc tiểu vùng sông Mê Kông và khu vực. Do đó, Việt Nam có điều kiện thuận lợi để tăng cường kết nối, thúc đẩy hợp tác và phát triển trong khu vực. Nhờ vị thể này, Việt Nam ngày càng thu hút sự quan tâm, đầu tư của nhiều quốc gia trong và ngoài khu vực. (Hình 3)

2. Các hiệp định thương mại

Độ mở của nền kinh tế thường được đo bằng kim ngạch xuất nhập khẩu chia cho quy mô GDP. Hiện tại, độ mở của nền kinh tế Việt Nam là hơn 200%, được các chuyên gia kinh tế đánh giá đây là độ mở rất lớn, chứng tỏ Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giới. (Hình 4)

Việc Việt Nam đàm phán và ký kết thành công nhiều FTA với các đối tác thương mại song phương và đa phương đã tạo ra nhiều cơ hội tăng trưởng kinh tế, đa dạng hóa thị trường xuất khẩu, giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập cho người lao động trong nước. Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc tuân thủ các FTA theo đó Việt Nam sẽ cắt giảm thuế quan, sâu rộng liên tục, cam kết mở cửa thị trường cho sản phẩm, dịch vụ hàng hóa Việt Nam theo hướng minh bạch, công khai, đã mở ra một triển vọng tương lai theo hướng có lợi cho Việt Nam khi tham gia vào một khu vực kinh tế có giá trị GDP chiếm tới 60% tổng GDP toàn cầu.

3. Chính sách cho Nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN)

Tại Việt Nam, hầu hết các lĩnh vực công nghiệp đều khuyến khích sự tham gia của dòng vốn FDI tham gia đầu tư. Đồng thời, Việt Nam luôn thay đổi các quy định về đầu tư theo từng thời kì và đang tiếp tục triển khai các chính sách ưu đãi thu hút NĐTNN như miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn thuế nhập khẩu một số ngành hàng, miễn giảm tiền thuê và sử dụng đất, v.v. Việc thay đổi chính sách được thể hiện như Luật đầu tư năm 2020 là văn bản pháp luật mới nhất được đưa ra để thay thế cho Luật đầu tư 2014, thay đổi, cải thiện và bổ sung những chính sách pháp luật mới, đãi ngộ tốt hơn đối với NĐTNN. (Hình 5)

Môi trường kinh doanh cũng ngày càng cải thiện cho các NĐTNN. Trong Q1/2023, Việt Nam đạt mức cải thiện cao nhất về môi trường kinh doanh (nâng 12 bậc trong khi Thái Lan nâng 10 và Ấn Độ 6 bậc – theo EIU) nhờ các chính sách thuận lợi cho các NĐTNN, và triển vọng kinh tế cải thiện.

4. Điểm đến an toàn, ổn định

Nằm trong một khu vực nơi mà một số quốc gia vẫn dễ bị bất ổn chính trị và kinh tế, Việt Nam đã được hưởng lợi từ chính phủ và cấu trúc xã hội ổn định, trở thành một địa điểm lý tưởng để đầu tư vốn. Sau 40 năm hòa bình và phát triển, Việt Nam đã trở thành một trong những điểm đến đầu tư tin cậy của nhiều quốc gia do sự ổn định và nhất quán về chính trị. Một trong những yếu tố quan trọng nhất để các doanh nghiệp FDI lựa chọn đầu tư vào Việt Nam là vấn đề an ninh. Thời gian gần đây, Việt Nam được các nhà đầu tư coi là điểm sáng trong ASEAN nhờ chính trị ổn định, tăng trưởng kinh tế bền vững, lực lượng lao động dồi dào, thị trường rộng lớn, thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng.

Ngoài ra, nhờ chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng, đồng tiền của Việt Nam (VNĐ) là một trong những đồng tiền ổn định nhất trên thế giới. Đây là điều mà tất cả các NĐTNN đều quan tâm trước khi đầu tư vào Việt Nam.

5. Cơ sở hạ tầng dần được cải thiện

Việt Nam đang triển khai xây dựng hệ thống cao tốc Bắc – Nam xuyên suốt cùng với mạng lưới cảng biển và sân bay giúp tối ưu hóa chi phí vận chuyển và nâng cao năng lực logistic, tạo nên chất xúc tác cho sự tăng trưởng ngành công nghiệp và thương mại quốc tế Việt Nam.

Ngoài ra Chính phủ cũng thúc đẩy các kế hoạch đầu tư công xây dựng các tuyến đường cao tốc nối các địa phương tại miền Bắc, Trung và Nam giúp kết nối liên tỉnh được thông suốt và các dự án Sân bay và Cảng nước sâu quy mô lớn nhằm hỗ trợ cho hoạt động xuất nhập khẩu. Nhờ đó, BĐS KCN sẽ được hưởng lợi khi cơ sở hạ tầng phát triển, logistics được hiện đại hóa hơn. (Hình 6)

6. Lực lượng lao động trẻ, đông đảo và chi phí cho lao động Việt Nam khá rẻ so với nhiều nước trên thế giới

Việt Nam có dân số đứng thứ 15 trên thế giới với hơn 100 triệu người. Trong 5 năm qua, dân số Việt Nam tăng trung bình 1%. Worldometers dự đoán rằng dân số Việt Nam sẽ đạt 104 triệu người vào năm 2030. Cũng theo Tổng cục Thống kê, lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên năm 2022 đạt 51,7 triệu người, cao hơn 1,1 triệu người so với năm trước. Lực lượng lao động đã qua đào tạo từ trình độ “sơ cấp” trở lên năm 2022 ước tính là 13,5 triệu người, chiếm 26,2%, tăng 0,1 điểm phần trăm so với năm trước. Sự gia tăng dân số trẻ và ổn định, đã qua đào tạo cho thấy một tương lai đầy hứa hẹn cho lực lượng lao động của Việt Nam và là điểm đến hấp dẫn của các công ty sản xuất. (Hình 7)

Hơn nữa chi phí lương lao động ở Trung Quốc đang tăng cao, nhiều nhà sản xuất đang tìm kiếm các thị trường có chi phí lao động thấp hơn. Với chi phí lao động rẻ và nền kinh tế đang phát triển ổn định, Việt Nam là một lựa chọn thay thế hiệu quả hơn về chi phí so với Trung Quốc. Nhiều nhà đầu tư đang tìm cách thành lập các công ty sản xuất tại Việt Nam. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư khác đang chuyển nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

C. THỰC TRẠNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

1) THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Trong năm 2022 và nửa đầu 2023, Dòng vốn FDI được duy trì ổn định và duy trì tiếp tục đà tăng trưởng sau thời gian gián đoạn do dịch Covid-19 (2020,2021). Theo Bộ KHĐT, vốn FDI của Việt Nam đã tăng 13,5% so với cùng kỳ, lên 22,4 tỷ USD trong năm 2022 – mức lớn nhất trong vòng 5 năm qua. Trong khi đó, vốn FDI đăng ký mới, chỉ tiêu cho thấy quy mô giải ngân vốn FDI trong tương lai, giảm 11% so với cùng kỳ xuống 27,7 tỷ USD. Tuy nhiên, lưu ý rằng vốn FDI đăng ký bổ sung đạt 10,1 tỷ USD, tăng 12,4% so với cùng kỳ, điều này phản ánh cam kết vững chắc của các nhà đầu tư FDI hiện tại tại Việt Nam. Lĩnh vực sản xuất nhận được lượng vốn đầu tư lớn nhất, chiếm 67% tổng vốn FDI đăng ký, tiếp theo là lĩnh vực bất động sản (chiếm 13% tổng vốn FDI). Vốn FDI đăng ký mới có sự đóng góp đáng kể từ khoản đầu tư 1,3 tỷ USD của Tập đoàn LEGO. (Hình 8)

Đã có 108 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam trong năm 2022. Trong đó, Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư gần 6,46 tỷ USD, chiếm 23,3% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam, giảm 39,7% so với cùng kỳ 2021. Hàn Quốc đứng thứ hai với gần 4,88 tỷ USD, giảm 1,5% so với cùng kỳ. Nhật Bản đứng thứ 3 với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 4,78 tỷ USD, chiếm gần 17,3% tổng vốn đầu tư, tăng 22,7% so với cùng kỳ. Tiếp theo là Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan. Còn theo số lượng dự án, Hàn Quốc vẫn là đối tác có nhà đầu tư quan tâm và đưa ra các quyết định đầu tư mới cũng như mở rộng dự án đầu tư nhiều nhất. (Hình 9)

Các nhà ĐTNN đã đầu tư vào 54 tỉnh, thành phố trên cả nước trong năm 2022. TP Hồ Chí Minh dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 3,94 tỷ USD, chiếm 14,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 5,4% so với cùng kỳ năm 2021. Bình Dương đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 3,14 tỷ USD, chiếm 11,3% tổng vốn, tăng 47,3% so với cùng kỳ. Quảng Ninh xếp thứ ba với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 2,37 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn và tăng gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2021. Tiếp theo lần lượt là Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nội. Về số dự án mới, các nhà ĐTNN tập trung đầu tư nhiều tại các thành phố lớn, có cơ sở hạ tầng thuận lợi như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội. (Hình 10)

2) TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2022 trên cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 KCN đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87.100 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha.

Có 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 nghìn ha; diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước có xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Một số KCN tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước. Trong đó, Đồng Nai nổi bật là tỉnh có KCN đang hoạt động nhiều nhất cả nước với 31 khu, tỷ lệ lấp đầy 84%; Bình Dương là tỉnh có diện tích KCN lớn nhất cả nước, với tổng diện tích 12.721 ha chiếm ¼ diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam, và 13% diện tích KCN Việt Nam.

Còn Bắc Ninh là tỉnh có số khu công nghiệp đang hoạt động nhiều nhất miền Bắc với 15 khu; Hải Phòng là địa phương có tổng diện tích khu công nghiệp lớn nhất khu vực phía Bắc với 14 khu, cụm công nghiệp đã được xây dựng, hình thành; Hưng Yên là tỉnh có quỹ đất dự kiến cho phát triển công nghiệp lớn nhất cả nước… (Hình 11)

Trong bối cảnh các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 có tỷ lệ lấp đầy cao và gặp khó khăn trong việc bổ sung nguồn cung mới, nhu cầu KCN đang dần dịch chuyển sang thị trường cấp 2 với nhiều sức hấp dẫn. Việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt hệ thống cao tốc trong giai đoạn 2021 – 2025 giúp cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến các thành phố lớn. Một số dự án hạ tầng đáng chú ý tại miền Nam gồm cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc TP. HCM – Mộc Bài. Còn tại miền Bắc là dự án vành đai 4, cao tốc Bắc Nam sẽ hỗ sợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2. Ngoài ra chi phí nhân công tại Thị trường 2 cũng rất cạnh tranh so với thị trường 1.

*Thị trường cấp 1: Miền Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên và Bắc Ninh), Phía Nam (Hồ Chí Minh,Đồng Nai, Bình Dương,và Long An). Thị trường cấp 2: miền Bắc (Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam và Thái Bình), miền Nam (Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh)*(Hình 12)

• Thị trường Khu công nghiệp miền Bắc

Khu kinh tế trọng điểm miền Bắc thu hút nhiều nhóm ngành công nghệ cao, và tiên tiến hơn với lợi thế phát triển sau, như lắp ráp linh kiện, phụ tùng, máy móc,… Khu vực phía Bắc có 7 tỉnh, thành chính có hoạt động công nghiệp gồm: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Quảng Ninh. Nơi đây được xem là sự lựa chọn hàng đầu cho các nhà sản xuất có ý định di dời khỏi thị trường Trung Quốc.

Tuy nhiên, hiện tại quỹ đất công nghiệp tại Hà Nội đã dần cạn kiệt, và còn lại những khu đất với mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Chính vì vậy, khi các doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Đức… về Việt Nam, họ thường chọn điểm đến là các tỉnh vùng ven có cơ sở hạ tầng, giao thông phù hợp với những chính sách ưu đãi hấp dẫn và đảm bảo nguồn nhân công giá rẻ cung ứng cho doanh nghiệp. (Hình 13)

Thị trường miền Bắc ghi nhận tổng nguồn diện tích cho thuê cả năm 2022 tăng 7,9% YoY, đạt 11.923ha. Tổng diện tích đất trong năm 2022 tăng 8,1% YoY lên 16.915ha trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm 1,0 điểm % sv quý trước và giảm 0,2 điểm % YoY xuống còn 79% vào cuối Q4/22. Mặc dù không ghi nhận bất kỳ cung mới nào trong năm 2022, Hải Phòng vẫn duy trì vị thế dẫn đầu ở thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất.

Các tỉnh miền Bắc bắt đầu phát triển KCN muộn hơn miền Nam nên quỹ đất hiện hữu tại một số tỉnh cấp 2 vẫn còn khá dồi dào với mức giá cho thuê hợp lý. Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-26, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh. (Hình 14)

Ngoài ra thị trường Khu công nghiệp miền Bắc còn có ưu điểm so với các thị trường miền Trung và miền Nam như: (1) Vị trí nằm sát Trung Quốc và nằm gần Nhật Bản, Hàn Quốc, đặc biệt gần Đài Loan nơi đóng góp 63% nguồn cung vật liệu bán dẫn và 73% chip bán dẫn thế giới, (2) Hạ tầng đồng bộ, phù hợp với các tập đoàn sản xuất thiết bị công nghệ. Đường bộ có 12 tuyến cao tốc với 896km, trong đó cao tốc Vân Đồn – Móng Cái nối liền 3 cửa khẩu và 3 cảng hãng không, dự kiến tăng lên 2.300 km cao tốc vào năm 2030. Đường hàng không có 7 sân bay, trong đó sân bay Nội Bài có tới 66 hãng hàng không trên thế giới.

• Thị trường Khu công nghiệp miền Nam

Khu kinh tế trọng điểm miền Nam: được xem là tiên phong với sự tập trung của rất nhiều ngành hàng truyền thống, như dệt vải, nhuộm, lương thực, thực phẩm, sản xuất giày da, may mặc…Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam gồm các tỉnh: TP HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh và Tiền Giang. Khu vực miền Nam cũng đang được đánh giá là khu vực hoạt động sôi động nhất, dẫn đầu về tăng trưởng, phát triển và thu hút vốn đầu tư.

Sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường miền Nam đã chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung trong nửa cuối 2022 khi không có KCN mới nào được đưa vào hoạt động. Nhiều dự án KCN được tung ra trong nửa đầu 2022 giúp tỷ lệ hấp thụ cao trong Q3/22 tuy nhiên đã suy giảm trong Q4/22. Lý do cho điều này có thể do quá trình giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến tại một số khu vực, chứ không hẳng từ phía nguồn cầu sụt giảm. Đồng Nai được xem là điểm đến hấp dẫn trong nửa cuối 2022, với gần 250ha đất KCN được hấp thụ, chiếm 48% trên tổng lượng hấp thụ ròng. (Hình 15)

Trong năm 2022, tổng diện tích đất KCN tăng 9,2% YoY và không đổi so với quý trước, đạt khoảng 41.950ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, khoảng 27.950ha (8,2% YoY). Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê bình quân tăng 0,2 điểm %YoY đạt 85,6% và 10,5% YoY đạt mức 160 USD/m2/thời hạn thuê. Nhờ nhu cầu tăng cao, Đồng Nai lần đầu ghi nhận mức tăng giá thuê cao nhất trong 5 tỉnh/thành phố trọng điểm KCN miền Nam, tăng khoảng 18% sv quý trước và 40% YoY lên 183 USD/m2/thời hạn thuê. (Hình 16)

• Thị trường Khu công nghiệp miền Trung

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung còn khá sơ khai, tập trung chủ yếu ở hai địa phương Đà Nẵng và Quảng Nam. Khu vực này tập trung phát triển các ngành công nghiệp nhẹ như chế biến thức ăn. Thị trường BĐS công nghiệp miền Trung đang có khoảng 260 dự án khu công nghiệp (KCN) được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô lên đến 62,8 nghìn ha. Đây là thị trường vốn kém phát triển hơn 2 khu vực còn lại do những khó khăn về địa hình, khí hậu và quỹ đất chủ yếu là đất nông nghiệp. Tuy nhiên trong những năm gần đây, miền Trung đã có được nhiều sự quan tâm hơn từ các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp.

Căn cứ theo số liệu tổng hợp, Thanh Hóa hiện đang là tỉnh có quy mô BĐS Công nghiệp lớn nhất tại miền Trung với mức thị phần đạt 19% tương đương với 12,1 nghìn ha đất quy hoạch. Thanh Hóa cũng là khu vực được dự kiến sẽ có sự phát triển mạnh mẽ về BĐS CN trong tương lai gần, với quy mô kinh tế đứng thứ 8 cả nước và phát triển theo hướng công nghiệp hóa.

Thị trường bất động sản công nghiệp 3 miền đang tạo ra bức tranh đầy màu sắc và cơ hội cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Đặc điểm ngành nghề kéo theo sự khác biệt về nhu cầu bất động sản công nghiệp của mỗi vùng. Tuy nhiên, có thể thấy rằng, 3 vùng kinh tế đều có định hướng rất rõ ràng cho nhóm ngành công nghiệp hướng tới. Điều này giúp cho nhà đầu tư có cái nhìn chính xác hơn về tiềm năng bất động sản công nghiệp ở mỗi khu vực, đồng thời giúp cho thị trường phát triển ổn định và bền vững.

• Giá thuê đất Khu công nghiệp

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá thuê đất khu công nghiệp trên cả nước năm 2022 tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, giá thuê đất khu công nghiệp trung bình cả nước năm 2022 từ 100 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê, và đang có xu hướng tăng trong năm 2023. Báo cáo của VARS ghi nhận tại khu vực miền Bắc giá thuê đất khu công nghiệp năm 2022 trung bình từ 90 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê.

Trong khi ở khu vực miền Nam, giá thuê đất khu công nghiệp năm qua cao hơn khu vực phía Bắc. Tại TP.HCM ghi nhận mức giá thuê đất khu công nghiệp cao nhất cả nước, dao động từ 180 – 300 USD/m2/chu kỳ thuê. Tiếp theo là Long An có giá thuê từ 125 – 175 USD/m2/chu kỳ thuê, Bình Dương từ 100 – 250 USD/m2/chu kỳ thuê, Đồng Nai từ 100 – 200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Giá thuê Đất Khu công nghiệp tại các tỉnh miền Nam có xu hướng cao hơn và tốc độ tăng giá cao hơn so với KCN tại các tỉnh miền Bắc do giá giải phóng mặt bằng cao hơn. Trong năm 2022, giá thuê KCN ở cả miền Bắc và miền Nam chỉ tăng nhẹ, so với tốc độ tăng khá tốt trong năm 2020 – 2021, một phần do ảnh hưởng của nền kinh tế suy thoái và các rủi ro tỷ giá, lãi suất tại cả trong nước và quốc tế trong năm 2022.

Trong năm 2023, giá thuê đất KCN được dự báo có tốc độ tăng cao hơn do nguồn cung chậm lại do các vấn đề pháp lý. Giá thuê tại các Thị trường cấp 2 được dự báo sẽ có nhiều sôi động hơn khi các NĐTNN dần chuyển dịch sang các tỉnh lân cận có kết nối đường bộ tốt và chi phí thuê KCN, chi phí nhân công rẻ hơn Thị trường 1. ( Hình 17)

D. XU THẾ PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH BĐS KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

XU HƯỚNG CHUYỂN DỊCH SẢN XUẤT TỪ TRUNG QUỐC SANG VIỆT NAM VẪN SẼ LÀ ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG

Có thể thấy, xu hướng nhiều NĐTNN dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc đã bắt đầu từ vài năm trở lại đây, khi các NĐT nhận thấy “công xưởng của thế giới” đang quá lớn và đi đến giới hạn, nên các NĐT phải đẩy mạnh đa dạng hóa thị trường, đầu tư nhiều hơn để phân tán rủi ro. Xu hướng này gia tăng mạnh mẽ hơn khi xảy ra căng thẳng trong quan hệ thương mại Mỹ – Trung và đến nay, khi xảy ra đại dịch Covid-19 như “giọt nước làm tràn ly” tạo nên “làn sóng” dịch chuyển nhà máy sản xuất ra khỏi Trung Quốc của nhiều tập đoàn lớn trên thế giới.

Trước “làn sóng” dịch chuyển này, Việt Nam là một trong những nước có nhiều lợi thế để đón bắt làn sóng này nhờ vị trí địa lý rất gần Trung Quốc, đồng thời đáp ứng được các điều kiện về quỹ đất, nhân công giá rẻ và cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, quá trình dịch chuyển sẽ không ngay lập tức, mà thường có lộ trình khoảng 2 – 5 năm, do các chuỗi cung ứng toàn cầu đã được hoàn thiện nên không thể nhanh chóng chuyển dịch. Ngoài ra Việt Nam cũng chịu sự cạnh tranh rất lớn từ các thị trường đang muốn thu hút dòng vốn chuyển dịch khỏi Trung Quốc như Ấn Độ, Bangladesh, Indonesia …

THUẾ TỐI THIỂU TOÀN CẦU HOẠT ĐỘNG LIỆU CÓ LÀM MẤT ĐI LỢI THẾ CỦA VIỆT NAM ?

“Thuế tối thiểu toàn cầu” do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng, nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế. Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển – nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 141 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam thông qua. Bắt đầu từ năm 2024, một số quốc gia sẽ áp dụng mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% với các công ty lớn có doanh thu từ 750 tr EUR trở lên.

Tuy nhiên theo nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng mức ưu đãi thuế suất không phải là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn nơi đầu tư của các công ty đa quốc gia mà tập trung vào môi trường đầu tư, pháp lý và các chính sách hỗ trợ kinh doanh. Việt Nam có lợi thế lớn về kinh tế chính trị ổn định cùng vị trí thuận lợi cho giao thương, ngoài ra Việt Nam còn có các chính sách ưu đãi khác về thuế xuất nhập khẩu, ưu đãi tiền sử dụng đất.

Nhưng cần lưu ý …

NGUỒN CUNG DỰ ÁN KCN TRONG NĂM 2023 CÓ THỂ TIẾP TỤC HẠN CHẾ

Lý do của việc nguồn cung bị hạn chế là do khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu. Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp cũng gặp khó khăn do quy định về đấu thầu. Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021 – 2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.

Tỷ lệ lấp đầy gần như tối đacùng giá thành tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam. Điều này mở ra cánh cửa để các nhà phát triển BĐS Khu công nghiệp trong nước đưa ra những dự án mới nhằm đáp ứng nguồn cầu trong thị trường. (Hình 18)

E. KẾT LUẬN

Dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam năm 2023 khả năng vẫn gặp nhiều thách thức trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang dần suy thoái, nhu cầu đầu tư có dấu hiệu chững lại tại các thị trường mới nổi. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường tiềm năng thu hút vốn FDI hàng đầu tại các khu vực APAC nhờ tình hình kinh tế chính trị ổn định. GDP Việt Nam 2023 được dự báo vẫn sẽ tăng trưởng ở top đầu trong số các quốc gia trong khu vực. Xu thế dịch chuyển dòng vốn đầu tư khỏi Trung Quốc vẫn đang diễn ra và Việt Nam sẽ có cơ hội thu hút dòng vốn trước biến động kinh tế – chính trị toàn cầu.

Nguồn Positive Flow